A usucapião é um instrumento legal por meio do qual uma pessoa física pode adquirir direitos patrimoniais sobre determinado bem exclusivo de outra, desde que preencha alguns requisitos específicos e determinados pela legislação. A prática também é comumente chamada de Prescrição Aquisitiva e a configuração das condições e adequações está disposta no Código Civil Nacional.
Em resumo, a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, e de direitos reais, que podem ser exercidos continuamente pelo decurso do tempo na posse, sendo que a posse deve ser mansa, pacífica, exclusiva com vontade de ser dono, ininterrupta, não violenta e não clandestina. Ou seja, a usucapião nada mais faz do que transformar um fato (a posse) em um direito (propriedade).
A ação da usucapião pode ser extrajudicial ou judicial. Em relação à modalidade extrajudicial, trata-se de uma inovação trazida pelo artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil. De acordo com a advogada Christiane Faturi Angelo Afonso, sócia-fundadora do escritório Faturi Angelo & Afonso Advocacia e Consultoria, a ação nada mais faz do que transformar um fato (a posse) em um direto (propriedade). “Independentemente se for no cartório ou na justiça, reunir documentos que comprovem o tempo e a posse deve ser uma das primeiras coisas a se fazer, é algo indispensável para dar início ao processo”, afirma.
Quanto às etapas que compreendem esse tipo de ação, a advogada salienta que, após reunir a documentação, é preciso levá-la para consulta e análise de um profissional especialista. “Há a verificação se é o caso de usucapião e em qual modalidade se enquadra, para após dar entrada no requerimento que pode ser extrajudicial ou via ação judicial”, explica Cristiane.
Sobre os prazos, segundo ela, uma ação judicial de usucapião dura, em média, cinco anos e o custo é menor, podendo ainda ser requerida a justiça gratuita. Já a extrajudicial pode durar cerca de três a cinco meses, entretanto, o valor investido pode ser maior e será calculado pelo cartório no momento do pedido.
Diferentes modalidades previstas por lei
Para realização do processo de usucapião existem modalidades distintas que são classificadas de acordo com a trajetória e finalidade, após a análise do advogado. A sócia fundadora do escritório Faturi Angelo & Afonso explica cada uma delas:
Extraordinária:
Prazo de 15 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. Ele poderá requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Prazo de 10 anos para moradia habitual – “O prazo será de dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Ordinária:
Prazo de 10 anos com justo título e boa-fé – “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.
Prazo de 05 anos – “Se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Especial Rural:
Prazo de 5 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Especial Urbana:
Prazo de 5 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Especial Familiar:
Prazo de 2 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
